Азбука для потребителей услуг ЖКХ
10 ноября 2015
Азбука для потребителей услуг ЖКХ
Аннотация
Вашему вниманию представлен первый в России учебник для потребителей услуг ЖКХ. Специфические отраслевые темы рассказываются простым языком с
иллюстрациями и доступными разъяснениями.
Азбука для потребителей услуг ЖКХ подготовлена в целях повышения грамотности потребителей жилищно-коммунальных услуг, формирования хозяйственного
отношения к общему имуществу в доме. Учебный материал содержит детальный разбор жилищного законодательства по таким вопросам, как:
• состав общего имущества в многоквартирном доме, его содержание и текущий ремонт;
• проведение общего собрания собственников;
• предоставление коммунальных услуг;
• организация и проведение капитального ремонта и т. д.
Азбука для потребителей услуг ЖКХ будет интересна всем, кто владеет и пользуется собственностью в многоквартирном доме и желает
улучшить свои знания по управлению имуществом. Книга научит экономить плату за услуги, а именно — выступать грамотным заказчиком
жилищных услуг, рационально использовать коммунальные услуги, осуществлять энергосервисные мероприятия в многоквартирном доме.
СОДЕРЖАНИЕ
Глав Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Основные участники сферы ЖКХ ..................................................... 6
Кто контролирует ЖКХ? ............................................................. 8
Жилищные и коммунальные услуги ................................................. 10
Собственник: какие у него права и обязанности? ..................................... 11
Общее имущество в многоквартирном доме ......................................... 11
Глав Общее собрание собственников помещений.
Совет многоквартирного дома и его председатель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
Что решается на общем собрании собственников помещений? ........................ 15
Как проводится общее собрание собственников помещений? ......................... 16
Решения общего собрания собственников многоквартирного дома .................... 18
Голосование на общем собрании собственников ...................................... 19
Собрание в заочной форме: как его провести? ........................................ 21
Очно-заочная форма проведения собрания .......................................... 22
Председатель совета многоквартирного дома ........................................ 23
Глав Способы управления многоквартирным домом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25
Непосредственное управление многоквартирным домом ............................. 25 Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) ............................. 26 Как создать ТСЖ? ................................................................... 27 Органы управления ТСЖ ............................................................ 28 Управление управляющей организацией (УО) ........................................ 30 Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами ........... 32 Глава Жилищные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 Что входит в содержание дома? ...................................................... 35
Содержание земельного участка многоквартирного дома ............................. 37 Услуги по управлению многоквартирным домом ..................................... 37 Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества .............................. 38 Как правильно сделать заказ на проведение текущего ремонта? ...................... 39
Невыполнение или ненадлежащее выполнение услуги. На что имеет право потребитель? ................................................... 40 Как зафиксировать факт ненадлежащего качества услуг и работ или их выполнение с перерывами, превышающими установленную
продолжительность их выполнения? .. 41 Коммунальные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43
Виды коммунальных услуг .......................................................... 43 Исполнители коммунальных услуг .................................................. 43
»» Договор предоставления коммунальных услуг ....................................... 44
»» Права и обязанности исполнителя коммунальной услуги ............................. 45
»» Права и обязанности потребителя ................................................... 47
»» Размер платы за коммунальные услуги .............................................. 49
»» Начисление платы за холодную воду, электричество, газ .............................. 50
»» Начисление платы за горячую воду .................................................. 51
»» Начисление платы за водоотведение ................................................ 51
»» Начисление платы за отопление ..................................................... 52
»» Начисление платы за коммунальные услуги в коммунальной квартире ............... 53
»» Начисление платы за коммунальные услуги при их производстве с использованием
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме .............. 54
»» Начисление платы за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды .. 55
»» Требования к качеству коммунальных услуг ......................................... 56
»» Как зафиксировать факт предоставления услуги ненадлежащего качества? ........... 57
Глава Учет потребления коммунальных ресурсов . Способы экономии семейного бюджета.
Субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59
Как ввести счетчик в эксплуатацию? ................................................ 59
Что делать, если прибор учета сломался? ............................................. 61
Акт фактического проживания и другие меры против недобросовестных жильцов ..... 61
Как перерасчитывают плату за коммунальные услуги,если жители квартиры временно отсутствуют? ....................................... 62
Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг ............. 63
Энергосбережение. Энергосервисные контракты ..................................... 63
Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг ....... 66 Глава Капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах . . .69 В каких домах будет проводиться капитальный ремонт? ............................. 69 Какие работы входят в капремонт? .................................................. 70 Региональные программы капитального ремонта. Региональный оператор ............ 70 Как накопить средства на капремонт? ............................................... 71 Специальный счет .................................................................. 72
Счет регионального оператора — «общий котел» ..................................... 74
«Общий котел» и спецсчет: основные черты .......................................... 74
Как правильно выбрать спецсчет на капремонт ...................................... 76 Проведение капремонта в многоквартирных домах .................................. 77
Аварийное жилье ................................................................... 78 Глава Защита прав потребителей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .79
Право потребителей на информацию об исполнителе услуг, услугах и работах в сфере ЖКХ .............................79
Государственная информационная система ЖКХ .................................... 80
»» Нарушение прав в сфере ЖКХ: как их распознать . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . 82
»» Что делать, если есть подозрения, что нарушаются потребительские права? ........... 82
»» Государственные и муниципальные органы,
осуществляющие контроль и надзор в сфере ЖКХ .................................... 83
»» Судебный порядок урегулирования спора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . 89
ГГлавГл ав Привлечение собственников к участию в судьбе многоквартирного
дома . . . . . .93
»» Позиция «это не мое дело» и ее последствия ......................................... 93
»» Эффективное общение на очном собрании собственников ............................ 95
»» Варианты выхода из конфликта ..................................................... 96
Глава 1. Введение
Кто-то проживает в индивидуальном жилом доме, а кто-то в квартире многоквартирного дома. И в первом, и во втором случае жилье
необходимо содержать, иначе оно ветшает, приходит в негодность,и в нем становится невозможно и опасно жить.
В первом случае содержание жилья может осуществляться собственником самостоятельно, поскольку им, как правило, владеет либо один
собственник, либо несколько связанных между собой родственными отношениями людей.
Во втором случае, чтобы обеспечить проживание большого числа людей в многоквартирном доме, необходимо наличие подъездов, лестничных клеток, лифтов и других элементов, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме,
которые нужно содержать в надлежащем техническом состоянии.
Для того чтобы обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и централизованное предоставление
коммунальных ресурсов в многоквартирных и индивидуальных жилых домах, существует сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).
Необходимость объяснять предмет деятельности жилищно-коммунального хозяйства связана с тем, что большинство собственников
и нанимателей жилья на сегодняшний день имеют о нем, к сожалению,смутное представление. Среднестатистический житель многоквартирного
дома и по сей день считает, что всё то, что расположено за его квартирой (подъезд, лифт, двор), является заботой публичной власти,но
никак не владельцев квартир в этом доме. Вместе с тем отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства строятся на рыночных принципах, а это значит, что собственники
должны научиться быть грамотными потребителями услуг для своего дома и уметь контролировать качество их предоставления. Обо всем этом подробнее мы расскажем вам на страницах Азбуки для потребителей услуг ЖКХ.
Схема Система ЖКХ
Собственники помещений Организации,осуществляющие обслуживание жилого фонда и управление им Ресурсоснабжающие организации
Государственные и муниципальные надзорные и регулирующие органы Товарищества собственников жилья Управляющие организации
Организации,оказывающие коммунальные услуги
Глава 1. Введение
Основные участники сферы ЖКХ
Жилищно-коммунальное хозяйство — сложная система, основанная на имущественных отношениях. В нее входят и управляющие
организации, и товарищества собственников жилья, и поставщики электроэнергии, тепла, горячей и холодной воды. В идеале главная
цель всех звеньев этой системы — сделать так, чтобы в каждой квартире всегда было тепло, светло, во дворе — чисто и уютно и, главное,
чтобы собственникам жилья не приходилось платить за это слишком дорого. Что нужно сделать для того, чтобы достичь идеала? Этот вопрос
мы и постараемся прояснить на страницах учебника.
Для начала разберемся с определениями, чтобы не возникло путаницы.
Собственник помещения в многоквартирном доме — лицо, имеющее в собственности жилое или нежилое помещение в многоквартирном
доме.
Собственник помещения — это хозяин квартиры или, к примеру,салона-парикмахерской на первом этаже многоквартирного дома.
Хозяин имеет подтверждающий документ на принадлежащее ему помещение. На сегодняшний день стандартный документ — это
свидетельство о праве собственности. Встречаются и другие виды документов,но они постепенно уходят в прошлое. Если же вы живете в
муниципальной или съемной квартире, вы — наниматель помещения.
Управляющая организация — организация, которая на основании договора управления предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, услуги по управлению им, а также предоставляет коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями
в многоквартирном доме.
Свидетельство на собственность Договор социального найма Договор аренды Жильцы имеют разные документы на квартиры
Где это сказано?
ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ Глава 1. Введение
Управляющую организацию мы привыкли называть управляющей компанией (УК), ЖЭКом, ДУКом, ЖРП и т. д. Это компания, которая
занимается содержанием и ремонтом общего имущества, управлением им, обеспечивает исправность инженерных систем и конструкций дома
(крыш, подъездов, лифтов, электропроводки), осуществляет предоставление качественных коммунальных услуг — словом, занимается всем,
что нужно для нормальной жизни дома. Работает управляющая организация по договору управления. Примерная форма договора управления
утверждена приказом Минстроя РФ № 411 от 31 июля 2014 г.
Ресурсоснабжающая организация — организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов.
Ресурсоснабжающая организация — это поставщик коммунальных ресурсов. Такие организации превращают многоэтажный дом
из бетонной коробки в истинно жилое помещение, подключая его к электричеству, газу, воде, отоплению. В разных регионах они могут
называться по-разному.
Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном
доме для совместного управления общим имуществом, осуществления деятельности по его содержанию и ремонту и деятельности,
направленной на предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме.
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация. Цель ТСЖ — не извлечь выгоду, а управлять общим
имуществом, заниматься его содержанием и ремонтом, предоставлением коммунальных услуг. Следует отметить, что содержанием общего Ресурсоснабжающая организация — это поставщик коммунальных ресурсов. Где это сказано?
ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ
Где это сказано?
п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых
домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354
имущества ТСЖ может заниматься самостоятельно, имея в штате необходимых специалистов (сантехника, электрика, инженера), а может
нанимать для этой цели управляющую или обслуживающую организацию. Стать членами ТСЖ могут только собственники жилья. Исполнитель коммунальных услуг — организация или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. Исполнитель коммунальных услуг — это та компания (или индивидуальный предприниматель), которая непосредственно поставляет
коммунальные услуги в квартиры или иные помещения дома. До стен дома это делают ресурсоснабжающие организации (РСО). От границ дома до каждого потребителя коммунальные услуги поставляет или управляющая компания (чаще), или те же РСО (в случаях, оговоренных
законом).
Немалую роль в работе коммунального хозяйства играют и мест-
ные власти, и само государство. Подробно их функции и обязанности
прописаны в статьях 12, 13, 14 Жилищного кодекса РФ.
Кто контролирует ЖКХ ?
Сфера жилищных и коммунальных услуг касается каждого человека,
поэтому она нуждается в надзоре и контроле со стороны государства.
Государственные и муниципальные органы следят за выполнением
законов и подзаконных актов, и именно в них следует обращаться, если
вы понимаете, что ваш дом обслуживают некачественно (или тарифы
на коммунальные услуги оказались завышенными).
В России существует трехступенчатая система контроля за работой
организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги.
Первая ступень — общественные и различные некоммерческие орга-
низации. Самым близким вам объединением собственников является
совет вашего дома. Именно туда вам необходимо обращаться в первую
очередь с жалобами и предложениями. Кроме того, существуют орга-
низации, защищающие права потребителей и осуществляющие обще-
ственный контроль. Их задача — разъяснять положения действующего
законодательства, выявлять нарушения, давать советы, содействовать
в подготовке заявлений в другие организации, обладающие админис-
тративными полномочиями.
Вторая ступень — муниципальные службы контроля. Осуществляют
муниципальный контроль районные и городские администрации.
По умолчанию муниципальный жилищный контроль осуществля-
ется в тех многоквартирных
домах, где имеются помещения, находя-
щиеся в муниципальной собственности. Однако в некоторых регионах
органам местного самоуправления делегированы отдельные функции
Государственной жилищной инспекции, более главного органа контроля
(см. третью ступень). В этом случае муниципальный жилищный
контроль может и должен осуществляться в отношении всего жилищ-
ного фонда.
Кроме контроля за деятельностью управляющих компаний и ресур-
соснабжающих организаций, а также рассмотрения жалоб жильцов,
Где это
сказано?
п. 2 Правил предоставле-
ния коммунальных услуг
собственникам и поль-
зователям помеще-
ний в многоквартирных
домах и жилых до-
мов, утв. постановле-
нием Правительства РФ
от 06.05.2011 г. № 354
9
Глава 1. Введение
Администрация занимается межеванием земельных участков около
домов, выдачей разрешений о переводе жилого помещения в нежилое,
согласованием переустройства и перепланировки жилых помещений,
заключением и изменением договоров социального найма, выдачей
разрешений на вырубку зеленых насаждений и пр.
Для более подробного ознакомления с функциями Администрации
вам необходимо посетить ее сайт.
Третья ступень — это государственный жилищный надзор и лицен-
зионный контроль. Государственный жилищный надзор — это дея-
тельность, направленная на предупреждение, выявление и пресечение
нарушений требований законодательства к предоставлению жилищ-
ных и коммунальных услуг (ст. 20 Жилищного кодекса РФ). Лицен-
зионный контроль — это контроль за соответствием деятельности
управляющих организаций лицензионным требованиям. С 1 мая 2015
года все управляющие организации обязаны иметь лицензию на осу-
ществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Осуществляет лицензионный контроль и жилищный надзор государ-
ственная жилищная инспекция. Именно эта организация занимается
контролем за соблюдением правил содержания общего имущества
собственников помещений в многоквартирном
доме; осуществляет
контроль за соответствием качества, объема и порядка предоставления
коммунальных услуг (отопление, электро-, водо-, газоснабжение, водо-
отведение и другие) установленным требованиям законодательства;
осуществляет контроль за проведением мероприятий по подготовке
жилищного фонда к сезонной эксплуатации; осуществляет контроль
за соблюдением порядка перевода жилых домов и жилых помещений
в нежилые и пр.
Если у вас управляющая компания не справляется со своими
обязанностями, если наступили холода, а в вашем доме до сих пор
не включили батареи, если напор воды в кране постоянно слабый,
а управляющая компания не спешит исправить эту ситуацию… Во всех
сложных случаях, когда проблема не решается, необходимо писать
обращение в ГЖИ.
Поэтому прямо сейчас найдите в интернете адрес ГЖИ в вашем
регионе, уточните телефоны, приемные часы. Также ознакомьтесь
с процедурой подачи обращений — в какой форме надо их подавать,
на чье имя, сколько дней ждать ответа и пр. Хорошо, если на сайте
ГЖИ вашего региона есть интернет-приемная. Вы сможете обращаться
с жалобами через нее.
Координацию деятельности органов государственного жилищного
надзора и органов муниципального жилищного контроля осуществляет
Главный государственный жилищный инспектор РФ.
Тарифы на коммунальные услуги регулируются уполномоченным
органом государственной власти субъекта РФ. В разных регио-
нах он может называться по-разному: Региональная энергетическая
комиссия, Региональная Служба по тарифам, Управление по тарифам
и ценам, Департамент по тарифам и т. д.
Чем эта организация полезна совету МКД? В нее можно обращаться
по вопросам тарифов, за пояснением структуры тарифа и пр. Если,
к примеру, вы обнаружили расхождение между тарифами на кон-
кретный вид ресурса (например, на холодную воду) в вашем регионе
В России сущест-
вует трехступенча-
тая система контроля
за работой организа-
ций, предоставляю-
щих жилищные и ком-
мунальные услуги
3-Я С Т У П Е Н Ь
2-Я С Т У П Е Н Ь
1-Я С Т У П Е Н Ь
10
Глава 1. Введение
и тарифами, проставленными за этот вид ресурса в вашей квитанции, вы можете
обратиться в эту организацию за разъяснениями.
Жилищные и коммунальные услуги
Сфера жилищно-коммунального хозяйства характеризуется предоставлением
собственникам жилья двух видов услуг.
Жилищные услуги включают в себя всё, что необходимо для надлежащего
содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме.
Конкретный перечень жилищных услуг согласовывается собственниками и управ-
ляющей организацией в договоре. К жилищным услугам, к примеру, относятся:
• содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме (осмотры общего имущества, выявление повреждений и нару-
шений), в том числе санитарное содержание общего имущества (услуги дворника,
услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по про-
чистке мусоропроводов). В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения,
в результате
которых плата за содержание общего имущества с апреля 2016 года
будет включать в себя также плату за коммунальные услуги, потребляемые в про-
цессе использования общего имущества в многоквартирном доме. Рассчитыва-
ется такая плата исходя из величины
потребления, рассчитанной по нормативу;
• услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами
(прием, хранение и передача технической документации, ведение электронного
паспорта многоквартирного
дома и т. д.).
Ответственность за надлежащее оказание жилищных услуг в отношении многоквартирного
дома в первую очередь несут сами собственники помещений в нем. Вме-
сте с тем они вправе выбрать один из трех способов управления своим домом, тем
самым обеспечив квалифицированное предоставление жилищных услуг выбранной
организацией. Это может быть управляющая организация, ТСЖ либо лицо, которое
было выбрано собственниками, реализовавшими в своем доме непосредственное
управление (подробнее смотрите главу 3 данного учебника).
Коммунальные услуги.
Все коммунальные услуги легко запомнить, их всего шесть. Это:
• горячее водоснабжение;
• холодное водоснабжение;
• водоотведение;
• электроснабжение;
• газоснабжение;
• отопление.
За поставку коммунального ресурса до границы многоквартирного
дома всегда
отвечает ресурсоснабжающая организация. В рамках многоквартирного
дома ответ-
ственность за предоставление коммунальной услуги несет ее исполнитель. Это
может быть управляющая организация или товарищество собственников жилья
при наличии у них заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора
поставки коммунального ресурса.
Нередки случаи, когда ресурсоснабжающие организации предоставляют комму-
нальные услуги собственникам напрямую (без посредников). В этом случае ресурсо-
снабжающие организации отвечают за качество коммунальных услуг до конечного
потребителя.
11
Глава 1. Введение
Собственник: какие у него права и обязанности?
Собственник жилья — это его хозяин, владелец. При этом собст-
венника следует отличать от жильца. Жильцами многоквартирного
дома могут являться не только собственники, но члены их семей,
а также наниматели помещений в доме.
Быть собственником помещения — большая ответственность. Вла-
делец квартиры имеет право сдавать ее внаем, продать, подарить,
завещать и т. д. Однако надо понимать, что квартира — это не дом
в деревне, она окружена такими же квартирами со своими собствен-
никами, поэтому распоряжаться своей квартирой каждый владелец
имеет право только таким образом, чтобы не нарушить законные права
и интересы соседей.
Отличительной особенностью многоквартирного
дома является то,
что в нем существуют два вида имущества: личное (квартиры, офисы)
и общее (например, лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы).
А в коммунальной квартире возникает еще один вид имущества —
это общее имущество в коммунальной квартире (общие кухня, коридор,
санузел).
Общее имущество в многоквартирном
доме
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу соб-
ственников помещений в многоквартирном
доме относятся:
• лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему иму-
ществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда)
всех собственников к своим квартирам;
• место, где размещается лифт, называется лифтовой шахтой. Кроме
нее в доме может быть вентиляционная шахта — она тоже считается
общим имуществом;
• технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудо-
вания и прокладки коммуникаций); он может быть расположен
в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак)
или в средней части здания;
• в некоторых многоквартирных
домах имеются помещения, пред-
назначенные для удовлетворения социально-бытовых потреб-
ностей жильцов. Это колясочные, комнаты отдыха, спортзалы,
танцевальные классы — разумеется, если ими могут пользоваться
все жильцы. Если же в вашем доме на первом этаже кто-то выкупил
две квартиры и перестроил их под платный спортзал, эти помеще-
ния не являются общим имуществом — у них есть свой собственник;
• крыша также считается общим имуществом. В жилищной терми-
нологии она определяется как «верхняя ограждающая конструкция
здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизоли-
рующие функции»;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде
всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с дан-
ным принципом к общему имуществу относится балконная плита.
Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится
к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части
балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно,
поскольку это его личное имущество;
Где это
сказано?
ч.1 ст. 209 Гражданского
кодекса РФ, ст. 30 Жи-
лищного кодекса РФ
Важно
знать
Принцип, по которому
объекты причисляются
к общему имуществу
в многоквартирном
доме:
они предназначены для
обслуживания более од-
ной квартиры или же яв-
ляются ограждающими
конструкциями.
12
Глава 1. Введение
• технический подвал также относится к общему имуществу всех
собственников помещений в многоквартирном
доме, поскольку слу-
жит для вентиляции подпольного пространства под помещениями
первого этажа, а также для размещения инженерного оборудования
и коммунальных сетей дома;
• земельный участок — это территория, предназначенная для экс-
плуатации и обслуживания многоквартирного
дома. На земельном
участке располагаются дом, элементы благоустройства и иные,
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустрой-
ства данного дома объекты.
Элементами благоустройства являются, например, площадки для
сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода;
площадки для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные пло-
щадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего
и зимнего отдыха детей.
Иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благо-
устройства данного дома и расположенные на указанном земельном
участке объекты — дополнительные строения (собственный источник
теплоснабжения вне здания, коллективные автостоянки, гаражи, дет-
ские и спортивные площадки и т. п.).
По общему правилу всё, что находится на земельном участке,
является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном
доме. Существуют и исключения: общим имуществом
не являются коммунальные сети, проходящие вне дома, а также муни-
ципальные дороги.
Трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного
собственника, расположенные во дворах, также не переходят в общее
Схема «Общее имущество в многоквартирном
доме»*
Помещения в доме,
не являющиеся частями
квартир и предназна-
ченные для обслужи-
вания более одного
помещения в доме, в том
числе межквартирные
лестничные площадки,
лестницы, лифты, лиф-
товые и иные шахты,
коридоры, технические
этажи, чердаки, подвалы,
в которых имеются инже-
нерные коммуникации,
иное обслуживающее
более одного помещения
в доме оборудование
(технические подвалы)
Помещения, не при-
надлежащие отдель-
ным собственникам
и предназначенные для
удовлетворения соци-
ально-бытовых потреб-
ностей собственников
помещений, включая
помещения, предназна-
ченные для организации
их досуга, культурного
развития, детского
творчества, занятий
физической культурой
и спортом и подоб-
ных мероприятий
Крыши, ограждающие
несущие и ненесущие
конструкции дома,
механическое, элек-
трическое, санитарно-
техническое и иное
оборудование, находя-
щееся в доме за пре-
делами или внутри
помещений и обслу-
живающее более
одного помещения
Земельный участок,
на котором расположен
дом, с элементами озеле-
нения и благоустройства,
иные, предназначен-
ные для обслуживания,
эксплуатации и благоу-
стройства дома и распо-
ложенные на земельном
участке объекты
* Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме закреплен также в пп. 2–9 Правил содержания
общего имущества в многоквартирном
доме, утвержденных
постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491
Совет
Прежде чем купить квар-
тиру в доме, уточните,
что входит в состав об-
щего имущества собст-
венников этого многоквартирного
дома
и за содержание чего вам
ежемесячно придется
платить.
13
Глава 1. Введение
имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обя-
заны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам,
расположенным на земельном участке, которые не являются общим
имуществом.
Инженерные коммуникации в многоквартирном
доме признаются
общим имуществом в многоквартирном
доме при наличии единст-
венного, но очень важного признака: они должны обслуживать более
одного помещения в многоквартирном
доме.
Это могут быть:
• система отопления со всеми устройствами;
• внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами:
стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устрой-
ства). Кроме того, общим имуществом считаются коллективные
приборы учета холодной и горячей воды и всё механическое, элек-
трическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях;
• внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами —
до первых стыковых соединений;
• внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами —
до запорного крана (отключающего устройства);
• внутренняя система электроснабжения со всеми устройствами —
до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электри-
ческой энергии;
• внутридомовые информационно-коммуникационные сети.
Полный перечень
общего имущества собствен-
ников помещений в многоквартирном
доме можно
прочитать в пп. 2–9 Правил
содержания общего имущест-
ва в многоквартирном
доме,
утвержденных постановле-
нием Правительства РФ от
13.08.2006 г. № 491
ОБЩЕЕ ИМУЩЕС ТВО
Содержание и текущий ремонт
входят в обязанности
управляющей компании.
ИМУЩЕСТВО
СОБСТВЕННИКА
Ремонт и содержание являются
обязанностью собственника
помещения.
В составе балкона
именно плита отно-
сится к общему иму-
ществу. Содержание
парапета, застеклен-
ной части балкона и
козырька
собственник
осуществляет самосто-
ятельно, поскольку это
его личное имущество
14
Глава 1. Введение
Для заметок
15
Глава 2. Совет многоквартирного дома и его председатель
Глава 2
Где это
сказано?
ст. 44 Жилищного
кодекса РФ
Общее собрание собственников
помещений.
Совет многоквартирного дома
и его председатель
Что решается на общем собрании
собственников помещений?
Главным органом, принимающим решение по всем основным
вопросам в многоквартирном
доме, является общее собрание собст-
венников помещений в данном доме.
Решения, принятые на собрании, являются обязательными для всех
собственников.
Только посредством голосования собственников на общем собра-
нии может быть:
• избран способ управления домом;
• принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяй-
ственных построек и других зданий, сооружений на земельном
участке МКД (например, решение о строительстве детской пло-
щадки на земельном участке МКД);
• избран способ формирования фонда капитального ремонта и окон-
чательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт;
• принято решение о получении кредитов или займов на капиталь-
ный ремонт;
• принято решение об использовании системы ГИС ЖКХ или иных
информационных систем при проведении общего собрания собст-
венников помещений в многоквартирном
доме в форме заочного
голосования;
• принято решение о пределах использования земельного участка,
на котором расположен дом (например, решение об ограниче-
нии въезда на земельный участок МКД только для собственников
помещений);
• принято решение о пользовании общим имуществом собственников
МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме);
• принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном
доме;
• принято решение об определении лиц, которые от имени собст-
венников помещений в многоквартирном
доме уполномочены
на заключение договоров об использовании общего имущества
собственников помещений на условиях, определенных общим
собранием.
Данный перечень не является исчерпывающим, к компетенции
общего собрания Жилищным кодексом могут быть отнесены и иные
вопросы.
Важно
знать
Сегодня к общему собра-
нию собственников мно-
гие относятся как к скуч-
нейшим мероприятиям
советских времен, на ко-
торые мало кому нрави-
лось ходить. Однако это
очень опасное заблужде-
ние. Собственник квар-
тиры, который упорно иг-
норирует «общий сбор»,
рискует однажды обна-
ружить, что в его дворе
появилась большая ав-
топарковка, а платежи
за капремонт выросли
втрое. «Почему?!» — вос-
кликнет он возмущенно.
«Так решили на общем со-
брании»,— ответят ему,
и он обязан будет это ре-
шение выполнять.
16
Глава 2. Совет многоквартирного дома и его председатель
В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения,
расширя-
ющие компетенцию общего собрания собственников помещений. Так,
посредством голосования собственников теперь может быть принято
решение о наделении совета дома полномочиями решать вопросы,
касающиеся текущего ремонта общего имущества. Также общее собра-
ние вправе принять
решение о предоставлении председателю совета
дома дополнительных
полномочий по решению текущих вопросов,
возникающих в его деятельности, но не входящих в компетенцию
общего собрания собственников
Как прово дится общее собрание
собственников помещений?
Существуют два вида собраний собственников помещений: годовое
общее и внеочередное.
Годовое общее собрание — обязательное, собственники не имеют
права отказаться от его проведения. А вот решать, в какие сроки его про-
водить, какие вопросы на нем обсуждать, — прерогатива инициаторов.
В июне 2015 года в Жилищный кодекс РФ приняты поправки, кото-
рые устанавливают, что собственники помещений обязаны проводить
годовое общее собрание в течение 2-го квартала года, следующего
за отчетным. Иной срок может устанавливаться решением общего
собрания собственников.
Внеочередное собрание — добровольное. В случае необходимо-
сти инициировать его может любой собственник в данном многоквартирном
доме. К примеру, молодые мамы могут решить, что им
во дворе очень нужна детская площадка, и инициировать проведение
собрания, чтобы обсудить, возможна ли ее установка. Или к председа-
Органы местного
самоуправления
Cобственники
помещений
Председатель
совета дома
Внеочередное собрание
собственников может
инициировать любой
собственник, живу-
щий в доме, или управ-
ляющая компания
Где это
сказано?
ст. 45 Жилищного ко-
декса РФ
17
Глава 2. Совет многоквартирного дома и его председатель
телю совета дома может обратиться фирма с предложением разместить
на стене дома рекламный баннер. Прежде чем дать положительный
или отрицательный ответ, председатель должен провести голосова-
ние по данному вопросу. Собственник, который инициирует общее
собрание, должен подготовить все необходимые документы для его
проведения.
В июне 2015 года в действующее законодательство внесены изме-
нения, в результате которых собственники, обладающие не менее чем
10 % квадратных метров от площади всех помещений в доме, получили
право обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с заявлением
об оказании содействия в проведении общего собрания. В нем должны
быть сформулированы вопросы для внесения в повестку дня собрания.
Получив такое заявление, управляющая организация или ТСЖ обязаны:
• уведомить всех собственников о проведении общего собрания;
• оформить документы по результатам проведения собрания;
• обеспечить ознакомление всех собственников с итогами голосова-
ния по вопросам повестки дня.
Но чтобы требовать от управляющей организации или ТСЖ содейст-
вия в проведении собраний, собственники заранее на общем собрании
обязаны определиться также и с порядком финансирования расходов
управляющей организации или ТСЖ на их проведение. При этом
следует отметить, что у собственников остается возможность органи-
зовывать общее собрание самостоятельно. Пользоваться помощью УК,
ТСЖ или нет — дело собственников.
Также в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в результате
которых управляющая организация получила право инициировать
проведение общего собрания собственников практически по всем
вопросам, отнесенным к его компетенции. Исключение составляют
собрания с повесткой дня по выбору управляющей организации
или смене способа управления многоквартирным домом.
Не любое собрание можно назвать правомочным. Если пять моло-
дых мам поговорили, сидя на лавочке, о детской площадке — это лишь
разговор, не более. Для того чтобы решения собрания имели силу,
в нем должны участвовать собственники, обладающие не менее чем
50 % голосов. Тогда можно сказать, что собрание имеет кворум. Для
принятия некоторых (особых) решений требуется голосование собст-
венников, обладающих не менее чем ²⁄₃ голосов в многоквартирном
доме. Такие случаи оговорены в ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса.
На годовом общем собрании кворум не набрался? Значит, его при-
дется проводить повторно. А вот если на внеочередное пришло меньше
половины собственников, это уже сами инициаторы будут решать,
проводить им повторный сбор или отказаться от своей идеи.
Уведомление об общем собрании нужно оформить надлежащим
образом и довести до сведения собственников не позднее чем за 10
дней до даты проведения. В нем обязательно должна содержаться:
1 Информация о том, кто созывает собрание.
2 Информация о форме проведения (в очной или заочной
форме).
3 Дата, место и время проведения собрания или (если речь идет
о заочном голосовании) дата начала и окончания приема решений
Совет
Существует много спо-
собов проинформировать
жильцов о планируемом
собрании. Как показы-
вает практика, наиболее
успешные — это:
а) направить уведомле-
ние о собрании каждому
собственнику заказным
письмом;
б) вручить каждому соб-
ственнику уведомление
лично в руки, под роспись;
в) повесить объявление
на 1-м этаже каждого
подъезда (но такой вари-
ант возможен, если его
одобрили на предыдущих
общих собраниях).
Где это
сказано?
ст. 45 Жилищного
кодекса РФ
18
Глава 2. Совет многоквартирного дома и его председатель
собственников и точный адрес и место, куда нужно будет отправлять свои «бюллетени»
(например, дом номер 4, подъезд 1, 1-й этаж, помещение ТСЖ).
4 Повестка дня собрания.
5 Информация о том, как и где познакомиться с материалами, по которым и будет идти
обсуждение (например, адрес сайта компании, которая занимается установкой детских
площадок и готова поставить один из своих городков в вашем дворе).
Решения общего собрания собственников многоквартирного
дома
Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать
более 50 % голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение
по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений
в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. К ним относятся вопросы, указанные
в п.п. 1–3.1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса:
• вопросы о реконструкции многоквартирного
дома, строительстве хозяйственных построек;
• вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;
• вопросы о порядке использования земельного участка (например, ставить ли во дворе хок-
кейную коробку, организовывать ли гостевую автостоянку и т. д.);
• вопросы о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственни-
ков помещений многоквартирного
дома (в том числе и о размещении на доме рекламных
конструкций);
• вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров
о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене
дома).
собственники,
пришедшие
на собрание
и проголосовавшие
«ЗА»
собственники,
пришедшие
на собрание
и проголосовавшие
«ПРОТИВ»
собственники,
пропустившие
собрание
Для принятия некоторых (особых) решений требуется голосование собственников,
обладающих не менее чем ²⁄₃ от общего числа голосов
Тема собрания
• работа совета дома
• текущий ремонт
• порядок собраний
• другие вопросы
Обозначения Тема собрания
• реконструкция дома
• капремонт
• использование
земельного участка
• кредит
• другие вопросы
Результат
голосования
Решение принято
должно быть более 50 % от числа
голосов собственников, принявших
участие в собрании
Решение не принято
Для принятия решения необходимо
не менее ²⁄₃ от общего числа голосов
собственников помещений.
19
Глава 2. Совет многоквартирного дома и его председатель
Голосов ание на общем собрании собственников
Собственник помещения имеет право голосовать как лично, так
и через своего представителя. Правда, устного поручения проголосо-
вать за другого человека будет недостаточно. Бюллетень представи-
телю собственника выдадут, только если он предоставит нотариально
удостоверенную доверенность.
Как заполнять бюллетень? Разумеется, в бюллетене, как и при любом
голосовании, нужно четко определять свою позицию. Если галочки
поставлены и возле пункта «да», и возле пункта «нет», бюллетень при-
знается недействительным. Точнее, недействительным только в том
вопросе, где есть ошибка. Допустим, на голосование выставили три
вопроса. По двум человек ответил четко: либо «да», либо «нет», а в тре-
тьем ошибся, поставив сразу две галочки. Тогда его голос по первым
двум вопросам учитывается, по третьему — нет.
За несовершеннолетних до 18 лет голосуют родители или иные
законные представители (опекуны, попечители).
После того, как голоса подсчитаны, необходимо оформить протокол
(он подписывается председателем и членами счетной комиссии).
В протоколе о результатах очного голосования должны быть
указаны:
а) дата, время и место проведения собрания;
б) сведения о лицах, принявших участие в собрании;
в) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
г) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
д) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собра-
ния и потребовавших внести запись об этом в протокол.
Затем инициатор общего собрания в десятидневный срок должен
оповестить о принятом решении всех жильцов. Это можно сделать
посредством размещения копии протокола в месте, определенном
общим собранием (например, в подъезде на первом этаже дома). Сам
протокол и решения по вопросам, поставленным на голосование, также
хранятся в месте, определенном на общем собрании.
В результате принятых в июне 2015 года изменений в Жилищный
кодекс РФ протокол общего собрания собственников получил статус
официального документа. Теперь подделка результатов голосования
влечет за собой уголовную ответственность, а инициатор собрания
обязан предоставлять копию протокола в управляющую организацию
или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ (подробнее о ней
можно узнать в соответствующем параграфе учебника).
Можно ли оспорить решения общего собрания?
После вступления решения в силу ни один собственник помещения
в многоквартирном
доме не вправе уклониться от его исполнения
(даже если человек не присутствовал на собрании). Однако собствен-
ник помещения в многоквартирном
доме может попытаться в суде
оспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в суд
может владелец квартиры, который голосовал против принятого реше-
ния, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решении
узнал постфактум.
Важно
знать
Бывает так, что, со-
бравшись вместе для об-
суждения, например, не-
обходимости установки
лавочек возле подъездов,
жители, что называется,
слово за слово переходят
к теме расширения пар-
ковки, а затем решают:
пожалуй, нам нужны
шлагбаумы, чтобы соседи
не имели привычки парко-
ваться в нашем дворе.
Так вот, решение о шлаг-
баумах на данном собра-
нии принимать нельзя —
оно не было изначально
внесено в повестку. Если
уж собрались говорить
о лавочках, голосовать
можно только по этому
вопросу. Для шлагбаумов
нужно созывать новое
собрание.
Интересно
знать!
Как считать голоса?
Этот вопрос часто за-
дают жители домов. До-
пустим, собственница
одной двухкомнатной квар-
тиры — одинокая пенси-
онерка, а собственники
соседней, такой же двух-
комнатной, — муж, жена
и их несовершеннолетний
сын. Получается, что у пен-
сионерки один голос, а у се-
мьи — три?
Нет, это неверно. Голоса
распределяются не по чи-
слу владельцев собствен-
ности, а по метражу, ко-
торым владеет каждый
собственник. Поэтому го-
лос пенсионерки будет
«весить» ровно столько,
сколько три голоса семьи
(напомним, решения за не-
совершеннолетних детей
принимают их родители
или опекуны). А вот, напри-
мер, голос ее соседки, соб-
ственницы трехкомнат-
ной квартиры, окажется
еще «весомее».
20
Глава 2. Совет многоквартирного дома и его председатель
Решение общего собрания может быть признано недействительным,
если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права
и законные интересы собственника. Суд с учетом всех обстоятельств
дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование
указанного собственника не могло повлиять на результаты голосова-
ния, допущенные нарушения не являются существенными и приня-
тое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному
собственнику.
П Р И М Е Р Пожалуй, не найдется председателя совета дома или ТСЖ, которому
не был бы знаком типаж «скандальный жилец». С такими людьми сложно, они вечно
всем недовольны и уверены, что их ущемляют, игнорируют и обманывают. При этом скан-
далисты неплохо разбираются в юридических тонкостях и могут зацепиться за любые,
самые мелкие, огрехи в протоколе, чтобы потом подать в суд. Для того чтобы решение
не было оспорено, важно досконально соблюдать процедуру голосования и проведения
собрания в целом.
Заявление об обжаловании решения собственник может подать
в течение шести месяцев после того, как он узнал (или должен был
узнать) о решении собрания. Впрочем, если суд сочтет, что нарушение
было несущественным, а голос обиженного собственника (даже если
бы он принимал участие в голосовании) всё равно никак не повлиял
бы на итоговый результат, иск будет оставлен без удовлетворения.
Но решение собрания суд может признать и недействительным.
При этом недействительное решение может быть либо ничтожным,
либо оспоримым.
Ничтожное решение признается недействительным в любом слу-
чае, подаст кто-либо в суд с целью его оспаривания или нет. Например,
это было решение по вопросу, который не включался в повестку дня
Совет
Если вы понимаете, что
решение на собрании было
принято с нарушением
процедуры и что его мо-
гут оспорить в суде, объ-
являйте еще одно вне-
очередное собрание
собственников и прини-
майте на нем важное для
вас решение в соответст-
вии со всеми нормами.
В этом случае можно
быть уверенным, что ре-
шение не будет оспорено.
Бюллетень признается недействительным только в том вопросе,
где есть ошибка. Правильно заполненный пункт засчитывается за голос.
Исправления в бюллетене возможны, если при этом однозначно
можно сделать вывод о волеизъявлении собственника
Бюллетень
Да Нет
1. Установить шлагбаум
на въезде во двор
2. Поручить Иванову А. А. Да Нет
подготовить план
благоустройства двора
3. Поручить УК выполнить Да Нет
текущий ремонт подъезда
Голос засчитан
Голос засчитан
Голос не засчитан
Где это
сказано?
ст. 181.5 Гражданского
кодекса РФ
21
Глава 2. Совет многоквартирного дома и его председатель
(исключение здесь одно: если в собрании приняли участие абсолютно
все владельцы помещений). Или если оно было принято на собрании,
не имеющем кворума. Или, например, вопрос вообще не относился
к компетенции собрания. Или (что тоже бывает) решение противоречит
нормам правопорядка и нравственности.
Оспоримое решение, как следует из названия, в принципе имеет
право на существование, но выглядит (или было принято) весьма
неоднозначно. Например, кворум на собрании был, но созывали собст-
венников совсем не так, как положено по закону, да и по самой форме
проведения есть большие вопросы. Либо протокол был оформлен
с большими огрехами. Оспоримое решение признается недействи-
тельным только по решению суда.
Собрание в заочной форме: как его пров ести?
Стопроцентная явка на общее собрание всех собственников поме-
щений — это мечта любого председателя совета многоквартирного
дома. Но, как показывает практика, собрать всех жителей дома в одно
время и в одном месте бывает практически невозможно. Добиться
даже пятидесятипроцентного кворума — задача почти невыполнимая.
Но поскольку решения все-таки принимать надо, инициаторы
собраний всё чаще выбирают иную форму — заочное голосование.
В этом случае убеждать кого-то из соседей в собственной правоте или
объяснять что-то придется путем раздачи письменных материалов.
При этом заочное голосование можно провести только после безре-
зультатного проведения очного собрания с идентичной повесткой дня.
Проходит заочное собрание таким образом: инициативная группа
жильцов разносит по квартирам бюллетени, в которых обозначены
вопросы повестки собрания. Собственники помещений знакомятся
с ними, в течение определенного времени обдумывают свое решение,
а затем, проголосовав, приносят бюллетени в установленное место
либо отдают их представителям счетной комиссии.
Голосуя за или против, собственник должен не только поста-
вить галочку, но и указать:
а) сведения о себе как участнике голосования;
б) сведения о документе, подтверждающем право собственности
на помещение.
Заочное собрание можно провести только после того, как по той же
самой повестке инициативная группа уже пыталась провести общее
очное собрание — но не набрала кворума.
Как и при очном собрании, инициатор заочного собрания должен
оповестить о нем собственников как минимум за 10 дней до раздачи
бюллетеней, а затем в десятидневный срок вывесить на общее обозре-
ние решение собрания.
Результат заочного голосования тоже нужно оформлять протоколом.
В протоколе о результатах заочного голосования должны быть
указаны:
а) дата, до которой принимались бюллетени для голосования;
б) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
в) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
Где это
сказано?
ст. 181.4 Гражданского
кодекса РФ
Где это
сказано?
ст. 47 Жилищного
кодекса РФ
Где это
сказано?
ч. 5 ст. 181.2
Гражданского кодекса РФ
22
Глава 2. Совет многоквартирного дома и его председатель
г) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
д) сведения о лицах, подписавших протокол.
Очно-заочная форма пров едения собрания
В 2015 году в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, в резуль-
тате которых у собственников помещений в многоквартирном доме
появилась еще одна форма проведения собрания — очно-заочная. При
такой форме жители обсуждают на очном собрании поставленные
вопросы, принимают какие-то решения по этим вопросам, а т
.gif)